Anforderungen an ein Sachverständigengutachten zum Nachweis eines geringeren gemeinen Grundstückswerts nach dem Bewertungsgesetz

Ein Sachverständigengutachten genügt bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens nur dann den Anforderungen an den Nachweis eines geringeren gemeinen Werts (§ 198 BewG), wenn u. a. konkrete Vergleichsobjekte mit Hausnummer benannt sind und eine reale Außenbesichtigung der Vergleichsobjekte durchgeführt wurde (eine bloß virtuelle Außenbesichtigung der Vergleichsobjekte ist nicht ausreichend). So entschied das Finanzgericht Berlin-Brandenburg (Az. 16 K 3045/22).

Zudem muss das Vergleichsgrundstück individualisiert werden können (aus rechtlichen Gründen – z. B. Datenschutz, Amtsverschwiegenheit, standesrechtliche Schweigepflicht etc. – nicht individualisierbare Grundstücke sind als Vergleichsgrundstücke nicht geeignet) und das Verkehrswertgutachten muss aus sich heraus verständlich und auf Plausibilität überprüfbar sein.

Ein Sachverständigengutachten genüge bei Anwendung des Ertragswertverfahrens nur dann den Anforderungen an den Nachweis eines geringeren gemeinen Werts (§ 198 BewG) für ein Grundstück (hier: in Berlin), wenn u. a. bei der Ableitung des Bodenwerts aus dem Bodenrichtwert nicht nur pauschal eine durchschnittliche, sondern die tatsächliche Geschossflächenzahl angesetzt worden ist, wenn dabei die Umrechnungstabelle des örtlichen Gutachterausschusses angewandt worden ist und wenn zudem berücksichtigt worden ist, dass ggf. nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung eine in einem Bebauungsplan ggf. festgesetzte niedrigere Geschossflächenzahl isoliert funktionslos geworden sein kann.